Comment devenir riche en élevant des porcs ?

Sous ce titre volontairement provocateur, je vais vous raconter brièvement l’histoire de la première fortune d’Angleterre, bâtie autour d’un concept du droit immobilier.

Au XVIIème siècle, la famille Grosvenor élevait des porcs (vraiment !) dans la campagne anglaise, sur des terres d’origine féodale situées au nord de la Tamise et à l’ouest de l’actuelle City.

Au début du XVIIIème siècle, les Grosvenor (comme d’autres familles du coin) commencent à aménager et à lotir de vastes étendues  dans le secteur de Mayfair. Au lieu de vendre leurs terres (en freehold), elles décident de les céder en « leasehold » (équivalant du bail emphytéotique). Le principe est simple : le propriétaire concède à un tiers le droit d’utiliser le terrain pour une période longue (souvent 99 ans). A l’issu de cette période, sauf prorogation avec indemnité, le propriétaire récupère son terrain, mais aussi toutes les constructions qui se trouvent dessus. Génial, non !?

Au XIXème siècle, la famille Grosvenor poursuit les développements sur les terres situées cette fois-ci du côté de Belgravia et Pimlico.  Ajouté au droit d’ainesse, la généralisation du leasehold a évité la dispersion du patrimoine et permis aux Grosvenor d’être aujourd’hui à la tête de 120 hectares d’immeubles en plein coeur de Londres, dans les quartiers les plus chics. Les biens, rassemblés au sein de la société Grosvenor Group, font de Gerald Cavendish Grosvenor, Duc de Westminster, le premier propriétaire foncier de Londres, un des plus grands propriétaires immobiliers du monde, et la première fortune d’Angleterre !

A Liverpool, le groupe Grosvenor a même signé, il y a quelques années, un bail emphytéotique de 250 ans avec la municipalité, pour développer et valoriser 17 hectares en plein centre-ville (36 immeubles neufs ou rénovés, 600 appartements, 2 hôtels, 131.000m² de surface commerciale, 21.500m² de loisirs, 3000 places de parking).

En fait, le bail emphytéotique trouve son origine dans le droit romain qui établissait un droit de jouissance appelé « jus emphyteuticum » sur les propriétés rurales. L’objet du contrat d’emphytéose (du grec ἐμφύτευσις emphuteusis « action de planter ») était de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges.

Moins connu en France, le bailemphytéotique est régi par les articles L. 451-1 à L. 451-12 du Code rural et de la pêche maritime. Il est également utilisé dans les grandes villes où le foncier est relativement cher et ce concept pourrait s’y développer à l’avenir.

A Nice, quelques constructions ont été réalisées sur le principe du bail emphytéotique, l’exemple le plus emblématique étant l’ensemble immobilier Nice-Etoile (ouvert en 1982) comprenant le centre commercial et les appartements. La ville de Nice a cédé le terrain pour 1 franc symbolique, et au terme de 99 ans, elle récupérera le terrain et les constructions. Idem pour l’hôtel Radisson (ex Hyatt Regency) sur la Promenade des Anglais et le projet en cours du centre commercial Nice One, près du grand stade.